Slug: impostos-compra-habitatge-cerdanya
Meta description: Quants impostos i despeses has de pagar en comprar una casa a la Cerdanya el 2026? Càlcul complet d'ITP, IVA, AJD, notaria, registre i gestoria, amb exemples reals per trams de preu.
Quan compres un habitatge a la Cerdanya —o a qualsevol lloc d'Espanya— el preu que veus a l'anunci no és el que acabes pagant. A sobre del preu de compra, hi ha una capa d'impostos i despeses que molts compradors descobreixen tard, quan el procés ja és molt avançat. El resultat: tensions de tresoreria, sorpreses desagradables, o decisions precipitades.
Aquesta guia t'explica tots els conceptes que has de sumar al preu de compra, amb exemples numèrics concrets per als preus de mercat de la Cerdanya, perquè puguis fer el càlcul real abans de comprometer-te.
El principi fonamental: pressupost total = preu + 12–14%
Abans d'entrar en el detall, la regla pràctica: per a una compra d'habitatge usat a Catalunya, suma entre el 10% i el 13% al preu de compra per cobrir impostos i despeses. Per a obra nova, entre el 12% i el 14%.
Si el teu pressupost total és de 450.000 euros, el preu màxim de compravenda que pots permetre't és d'uns 395.000–400.000 euros. La resta va a impostos i despeses.
Anem al detall de cada concepte.
Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) — habitatge usat
L'ITP és el principal impost en comprar un habitatge de segona mà. A Catalunya, el gestiona la Generalitat i s'aplica sobre el preu de compravenda declarat (o sobre el valor de referència del Cadastre si és superior al preu declarat).
Tipus generals a Catalunya:
- Tipus general: 10% — s'aplica a la gran majoria de les compres.
- Tipus reduït 5% — per a joves menors de 33 anys, persones amb discapacitat (grau ≥ 65%), famílies nombroses i compradors de l'habitatge habitual en municipis en risc de despoblació.
- Tipus reduït 7% — per a habitatge habitual de valor inferior a 190.000 euros (rarament aplicable a la Cerdanya pels preus del mercat).
Exemples per als preus de la Cerdanya:
| Preu de compra | ITP al 10% | ITP al 5% (joves) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 10.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 15.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € | 20.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 25.000 € |
| 700.000 € | 70.000 € | 35.000 € |
Termini de pagament: 30 dies hàbils des de la signatura de l'escriptura davant de notari. El pagament es fa a l'Agència Tributària de Catalunya (ATC) a través del model 600.
Valor de referència del Cadastre
Des de 2022, l'Agència Tributària pot aplicar l'ITP sobre el valor de referència cadastral si és superior al preu declarat en escriptura. Això és especialment rellevant a la Cerdanya, on els valors cadastrals de referència han pujat en els darrers anys. Comprova el valor de referència al web de la Sede Electrónica del Catastro abans de signar per evitar regularitzacions posteriors.
IVA i Actes Jurídics Documentats (AJD) — obra nova
Si compres habitatge de nova construcció (primera transmissió), no pagaràs ITP sinó IVA i AJD.
IVA: 10% sobre el preu de compravenda (habitatge residencial). Si el preu inclou plaça de garatge i el garatge es compra conjuntament amb l'habitatge, el tipus del 10% s'aplica al conjunt fins a dos places. Per sobre de dos garatges, el tipus és del 21%.
AJD (Impost d'Actes Jurídics Documentats): 1,5% a Catalunya. S'aplica sobre l'import de l'escriptura (normalment el preu de compravenda).
Total impostos obra nova: 11,5%
Exemples:
| Preu de compra | IVA (10%) | AJD (1,5%) | Total impostos |
|---|---|---|---|
| 400.000 € | 40.000 € | 6.000 € | 46.000 € |
| 600.000 € | 60.000 € | 9.000 € | 69.000 € |
| 800.000 € | 80.000 € | 12.000 € | 92.000 € |
Despeses de notaria
Els honoraris del notari estan regulats per aranzel. No son lliures: el notari ha d'aplicar les tarifes establertes per llei, que varien en funció del valor de l'escriptura.
Estimació orientativa:
| Preu de compra | Honoraris notarials |
|---|---|
| 200.000 € | ~700–900 € |
| 400.000 € | ~900–1.200 € |
| 600.000 € | ~1.100–1.500 € |
| 800.000 € | ~1.300–1.800 € |
A més, hi ha costos addicionals per les còpies de l'escriptura i l'acta de lliurament de claus.
Qui paga el notari? Habitualment el comprador paga la seva escriptura de compravenda. Si hi ha hipoteca, el banc paga els costos de l'escriptura de la hipoteca (des de la reforma de la llei hipotecaria de 2019).
Despeses de Registre de la Propietat
Inscriure l'escriptura al Registre de la Propietat és obligatori per protegir el teu dret de propietat davant de tercers. Els honoraris del registrador també estan regulats per aranzel.
Estimació orientativa:
| Preu de compra | Despeses de registre |
|---|---|
| 200.000 € | ~300–450 € |
| 400.000 € | ~450–650 € |
| 600.000 € | ~600–850 € |
| 800.000 € | ~750–1.000 € |
Honoraris de gestoria
Si contractes una gestoria per tramitar l'ITP, el registre i tota la documentació (molt recomanable per assegurar que els terminis es compleixen i tot es fa correctament), el cost habitual és d'entre 300 i 600 euros. Una gestoria especialitzada en immobiliari evita errors que poden ser molt costosos.
Honoraris d'immobiliaria
En una compravenda estàndard, els honoraris de la immobiliaria els paga el venedor (habitualment entre el 3% i el 5% del preu de venda). El comprador, en principi, no paga honoraris d'agència.
Excepció: si el comprador contracta un assessor immobiliari del costat comprador (buyer's agent o personal shopper immobiliari), aquest cobra honoraris al comprador, habitualment entre el 1% i el 3% del preu de compra. A canvi, l'assessor treballa exclusivament en l'interès del comprador: busca propietats, negocia el preu, revisa la documentació i acompanya en tot el procés.
Costos de la hipoteca (si n'hi ha)
Si finances la compra amb hipoteca, hi ha costos addicionals:
Taxació: El banc requereix una taxació oficial de la propietat per determinar el valor de mercat i fixar l'import màxim del préstec. Cost: entre 300 i 600 euros, i el paga el comprador.
Nota simple i altra documentació: Alguns bancs demanen nota simple actualitzada, certificat d'eficiència energètica i altres documents. Costos menors (50–150 euros).
Comissió d'obertura hipotecaria: Alguns bancs cobren comissió d'obertura (0–1% del capital). Molts bancs no la cobren per ser competitius. Negocia-la.
AJD de la hipoteca: Des de la llei de 2019, els costos de l'escriptura de la hipoteca (inclòs l'AJD corresponent a la constitució de la hipoteca) els paga el banc, no el comprador.
El càlcul complet: exemples reals
Aquí tens el càlcul complet de totes les despeses per als preus més habituals del mercat de la Cerdanya:
Cas 1: Apartament de 230.000 € (habitatge usat, comprador general)
| Concepte | Import |
|---|---|
| Preu de compra | 230.000 € |
| ITP (10%) | 23.000 € |
| Notaria | ~800 € |
| Registre | ~400 € |
| Gestoria | ~400 € |
| Total despeses | ~24.600 € |
| Desemborsament total | ~254.600 € |
Cas 2: Casa adossada de 420.000 € (habitatge usat, comprador general)
| Concepte | Import |
|---|---|
| Preu de compra | 420.000 € |
| ITP (10%) | 42.000 € |
| Notaria | ~1.100 € |
| Registre | ~600 € |
| Gestoria | ~450 € |
| Total despeses | ~44.150 € |
| Desemborsament total | ~464.150 € |
Cas 3: Casa de 420.000 € (jove menor de 33 anys, habitatge habitual)
| Concepte | Import |
|---|---|
| Preu de compra | 420.000 € |
| ITP (5%) | 21.000 € |
| Notaria | ~1.100 € |
| Registre | ~600 € |
| Gestoria | ~450 € |
| Total despeses | ~23.150 € |
| Desemborsament total | ~443.150 € |
| Estalvi respecte al cas 2 | ~21.000 € |
Cas 4: Obra nova de 600.000 €
| Concepte | Import |
|---|---|
| Preu de compra | 600.000 € |
| IVA (10%) | 60.000 € |
| AJD (1,5%) | 9.000 € |
| Notaria | ~1.300 € |
| Registre | ~700 € |
| Gestoria | ~500 € |
| Total despeses | ~71.500 € |
| Desemborsament total | ~671.500 € |
Despeses recurrents un cop comprat: el que molts obliden
Comprar és un cost puntual, però tenir una propietat a la Cerdanya genera despeses recurrents anuals que cal incloure en el pressupost:
IBI (Impost sobre Béns Immobles): Impost municipal anual sobre la propietat. Varia molt per municipi i valor cadastral. Per a un habitatge estàndard a la Cerdanya, entre 300 i 1.200 euros anuals.
Comunitat de propietaris: En una casa adossada en urbanització amb piscina i jardins comuns, entre 100 i 400 euros mensuals. En un pis d'edifici urbà, entre 50 i 150 euros mensuals.
Assegurança de l'habitatge: Recomanable (i obligatòria si hi ha hipoteca). Entre 300 i 700 euros anuals depenent de la cobertura i el valor de la propietat.
Subministraments (llum, gas, aigua): Variable en funció de l'ús. Per a una propietat de temporada (caps de setmana i vacances), preveu entre 150 i 400 euros mensuals d'ús actiu, més les quotes mínimes de connexió els mesos sense ús.
Manteniment: Calderes, piscines, jardí, petites reparacions. Preveu entre l'1% i el 1,5% del valor de la propietat anualment per a manteniment preventiu i correctiu.
Preguntes freqüents
Puc deduir l'ITP o les despeses de compra de la declaració de la renda? No directament. Però sí que augmenten el "valor d'adquisició" de la propietat a efectes fiscals. Quan la venguis en el futur, el guany patrimonial es calcularà com la diferència entre el preu de venda i el preu d'adquisició incrementat en totes les despeses. Guarda tots els justificants de despeses: et serán útils quan venguis.
Qui paga la plusvàlua municipal en la compravenda? La plusvàlua municipal (Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana) la paga el venedor, no el comprador. Però pot influir en la negociació del preu final.
Si compro en parell (dues persones), els impostos son els mateixos? Sí, els impostos s'apliquen sobre el preu total de la compravenda independentment del nombre de compradors. Si un dels compradors és menor de 33 anys i l'altre no, el tipus reduït s'aplica proporcional a la part que adquireix el jove.
Puc finançar les despeses de compra amb la hipoteca? Habitualment no. Els bancs financen fins a un 80% del valor de taxació de la propietat, que sol ser inferior al preu de compra. Les despeses de compra (ITP, notaria, registre) s'han de pagar amb fons propis. A la Cerdanya, amb preus alts, el 20% restant del preu més les despeses implica tenir disponibles entre el 28% i el 34% del preu de compra en efectiu.
Per entendre tot el procés de compra, consulta la guia completa per comprar casa a la Cerdanya. Si consideres la compra com a inversió, la guia d'inversió té els càlculs de rendibilitat. Per trobar professionals locals, el directori d'immobiliàries és el punt de partida.
Darrera actualització: 2026. Els tipus impositius i les tarifes arancelàries poden canviar. Verifica sempre amb un gestor o assessor fiscal la situació vigent en el moment de la teva operació.
Mercat per municipi
→ Comprar a Puigcerdà → Comprar a Bellver de Cerdanya → Comprar a Llívia → Comprar a Alp